Наследники обретают право оформлять свои наследственные права со дня смерти наследодателя в последнем месте его жительства. Для приобретения наследства его необходимо принять в течение шести месяцев с даты смерти человека, при этом следует подать заявление нотариусу по месту жительства умершего, после чего открывается специальное дело.
Что нужно учесть при продаже полученной недвижимости в дальнейшем?
По истечение шести месяцев с момента смерти наследодателя нотариус выдает наследнику свидетельство о праве на наследственное имущество, затем в отношении объектов недвижимости осуществляется государственная регистрация прав: наследник записывается собственником недвижимого имущества в едином государственном реестре недвижимости. При желании продать квартиру, полученную по наследству, главное, что следует учесть, — это сроки оспаривания наследственных прав, минимальный срок владения недвижимостью и налоговые последствия заключения договора купли-продажи.
Уточняем, что по наследству переходят не только имущественные права, но и обязательства умершего, поэтому кредиторы наследодателя могут подать иски к наследникам и даже к наследственному имуществу.
Кроме того, другие наследники имеют право в судебном порядке оспаривать наследственные права.
К исковым требованиям наследников и кредиторов применяется общий срок исковой давности, который составляет три года и отсчитывается от момента начала исполнения завещания или от момента, когда истец должен был узнать о нарушении своих прав. Таким образом минимальный период риска оспаривания прав наследника на квартиру составляет от трех до трех с половиной лет с момента смерти наследодателя.
При этом обращаем внимание на крайне низкий спрос на недавно унаследованные квартиры, даже если продавцы существенно снижают цену. Срок исковой давности как раз совпадает с трехлетним минимальным сроком владения объектом недвижимости, полученным по наследству. При продаже наследственной квартиры до истечения трехлетнего срока владения доходы продавца не освобождаются от обложения налогом 13% на доходы физических лиц (НДФЛ). Важно отметить, что в отношении наследственного имущества минимальный срок владения исчисляется с момента смерти наследодателя, а не с момента регистрации права собственности наследника в ЕГРН и не с момента обращения к нотариусу.
Рекомендуем наследникам не торопиться и выждать хотя бы три года с момента смерти наследодателя перед продажей объекта.
Если же реализовать квартиру нужно срочно, а минимальный срок владения не истек, — продавец вправе при оплате НДФЛ воспользоваться имущественным вычетом в размере миллиона рублей, на который уменьшается продажная цена квартиры при налогообложении. При продаже квартиры ниже ее кадастровой стоимости, умноженной на понижающий коэффициент 0,7 — размер налогооблагаемого дохода будет определен налоговым органом именно по названной формуле, что не исключает также применения имущественного вычета.
Освобождены от налогообложения россияне, имеющие не менее двух детей, не достигших 18 лет или 24 лет, если они студенты очного отделения образовательной организации. При этом взамен продаваемого жилья в установленный срок они должны приобрести другую недвижимость с определенными характеристиками.
При наличии обязанности по уплате НДФЛ подать налоговую декларацию нужно до 30 апреля года, следующего за годом продажи квартиры.