Человек, купивший жилье на вторичном рынке, не застрахован от неприятных сюрпризов, ведь даже после регистрации сделки на горизонте внезапно объявляются так называемые скрытые собственники. Порой о них ничего не было известно на момент приобретения квартиры, но они действительно могут явиться через какое-то время и заявить о своих правах.
Наследственная неразбериха
Самые непредсказуемые скрытые собственники, которые впоследствии могут заявить свои права на уже проданную другому человеку квартиру, встречаются в тех сделках, где недвижимость была получена по наследству. Тут вариантов может быть много, но смысл у всех у них одинаковый: собственность по наследству оформляют на себя не все наследники, а только часть из них.
Например, кто-то не сделал этого сразу, оставаясь до поры до времени вне зоны видимости, а объявился уже после продажи жилья и стал добиваться того, чтобы сделка была признана недействительной.
Хорошо, когда все эти скрытые наследники появляются до момента продажи
квартиры, в этом случае они идут к нотариусу и получают новое свидетельство о
праве на наследство с прописанными в нем долями.
Гораздо хуже, когда они объявляются уже после
совершения сделки с жильем. В этом случае у нового владельца есть риск потерять
квартиру.
Принял, но не оформил
Опасность нередко представляют случаи с так называем фактическим принятием наследства одним из наследников, который по факту вступил в свои права, но не зарегистрировал право собственности.
В ситуации, когда квартиру продает ее титульный собственник (наследник, зарегистрировавший собственность на себя), другой наследник имеет право впоследствии оспорить эту сделку и заявить свои права на имущество.
Внебрачные и совершеннолетние
Также спустя несколько лет после смерти прежнего собственника квартиры и после ее продажи внезапно могут объявиться уже выросшие внебрачные дети наследодателя, которые по закону являются наследниками первой очереди и имеют право претендовать на имущество умершего.
Важно знать, что даже если они не были официально признаны своими родителями, то имеют право обратиться в суд за установлением родственных отношений, сделав ДНК-экспертизу, предупреждает нотариус.
На основании этого они могут оспорить сделку по продаже квартиры другому человеку.
Положено и точка
Еще один возможный риск
для нового собственника квартиры представляют так называемые обязательные
наследники, у которых есть право на долю в наследстве. Обычно это происходит в
ситуациях, когда предыдущий владелец получил жилье по завещанию, но в итоге выяснилось,
что у этой недвижимости есть и другие наследники, чьи права оказались нарушены.
К числу таких лиц (ст. 1149 ГК РФ) относятся:
- взрослые нетрудоспособные дети;
- несовершеннолетние дети;
- нетрудоспособные родители и супруги;
- нетрудоспособные иждивенцы умершего (не только любые родственники, но и сожители или компаньоны), которых он содержал не менее года.
Все они могут впоследствии претендовать на
полагающуюся им по закону долю и оспорить сделку.
Для завещаний, зарегистрированных после 1 марта
2002 года, обязательная доля составляет не менее половины того, что наследник
мог получить по закону. В случае же когда завещание составлено ранее 1 марта
2002 года, такие люди получат не менее двух третей доли независимо от его
содержания.
Не заслужили
Кроме того, немало хлопот новому собственнику
могут принести и так называемые недостойные наследники. Это люди, имеющие права
на наследство, но по решению нотариуса или суда не получающие его (ст. 1117 ГК
РФ). К примеру, недостойными наследниками суд может признать родителей,
лишенных родительских прав, или лиц, которые были обязаны опекать или содержать
умершего, но не делали этого.
Бывают случаи, когда суд снимает с таких
наследников статус недостойных, и тогда они становятся полноправными
претендентами на недвижимость, которая уже продана или находится в процессе
продажи.
Случается, что кто-то из наследников считался умершим, а потом вдруг оказался живым — он также через суд может претендовать на наследственную квартиру.
Опоздали, но это не критично
Наследники, о которых ранее не было известно и которые в
дальнейшем могут претендовать на уже проданное другому человеку жилье, порой
появляются и из-за пропуска сроков вступления в наследство.
По закону (ст. 1154 ГК РФ) этот срок определен в шесть месяцев. Если наследники
первой очереди отказываются от наследства, то следующие очередники должны
принять его в течение полугода с момента этого решения. В том случае, когда
наследники первой и второй очереди не принимают наследство, то все последующие
очередники должны вступить в права за девять месяцев.
Впрочем, если человек пропустил срок принятия наследства, то через суд он может
доказать, что сделал это по уважительной причине.
К таким причинам относятся:
- тяжелая болезнь;
- отъезд за границу и отсутствие возможности вернуться;
- недееспособность;
- неграмотность.
Если суд признает, что причины пропуска срока были действительно уважительными, то такой человек получит право на наследство и может в дальнейшем оспорить сделку по продаже квартиры.
Детская боль
Еще одной
неприятной категорией скрытых собственников, которые могут подпортить жизнь
новому владельцу квартиры, являются дети, чьи права на жилье в свое время не
были учтены.
Раньше это были в основном те, кого не включили в число собственников при
приватизации, но сейчас такие случаи на практике уже довольно редки.
В настоящий момент больше проблем новому
собственнику могут доставить в основном те выросшие дети, кому в свое время не
выделили доли при покупке квартиры с использованием материнского капитала.
В случае с
маткапиталом родители обязательно должны выделить долю в собственности на
недвижимость всем своим детям. Если этого не сделать, впоследствии сделки с
такой недвижимостью могут быть признаны недействительными.
Хорошо, когда такие ущемленные дети появляются еще до того
момента, когда квартира уже продана другому человеку. В этом случае покупатель
может просто отказаться от сделки, а решать все проблемы с неожиданными
претендентами придется текущему собственнику, к примеру выделять им доли в
квартире путем дарения, после этого они могут все вместе продавать такое жилье.
А вот если квартира уже продана, то это создает большие проблемы для нового
владельца, так как такая сделка может быть признана недействительной, и он
рискует лишиться жилья.
Супружеский раздел
Риск для покупателя жилья представляют также сделки с квартирами супругов в разводе, которые своевременно не произвели раздел нажитого в браке имущества.
Вторую половину не спросили
Разделить имущество бывшим супругам необходимо в течении трех лет (ст. 38 СК РФ), но не с момента развода, а с момента, когда муж или жена поняли, что их права нарушены, рассказывают юристы. Например, один из супругов может находиться в местах лишения свободы, где он не мог в этот срок реализовать свои права после развода. После отбывания наказания он имеет полное право заявить свои права на имущество.
Или, к примеру, супруги много лет пользовались
совместной дачей, но однажды один из них узнал, что бывший муж или жена продали
ее, не спросив разрешения. Как только один из супругов узнал о нарушении,
начинает отсчитываться срок исковой давности.
Так что в том случае, если супруги не разделили
имущество, покупатель квартиры в дальнейшем рискует столкнуться с претензиями
одного из них.
Записана на одного, но принадлежит двоим
Нужно быть внимательным и в том случае, когда в выписке из ЕГРН указан только один супруг, на которого и оформлена недвижимость. Нужно отдельно проверить, была ли квартира куплена в браке и был ли произведен ее раздел в случае развода, ведь она все равно будет считаться совместным имуществом супругов.
По закону второй супруг тоже является
полноправным владельцем этого жилья, хотя его право собственности и не
зарегистрировано, и продавать квартиру без его согласия нельзя, если, конечно,
иное не указано в брачном договоре.
Впоследствии
обманутый бывший супруг может обратиться в суд за восстановлением своих прав на
совместно нажитое в браке имущество, и суд, как правило, в подобных ситуациях
признает сделку купли-продажи жилого помещения недействительной.
В браке (не) состою
Юристы также говорят, что супруги порой пытаются скрыть сам факт
того, что они в принципе находятся в браке. При продаже квартиры они просто
выдают себя за единственного собственника жилья — сделать это несложно, если в
ЕГРН в качестве владельца указан лишь один из них, а в паспорте не стоит штамп
о браке.
Проверить это можно, запросив у продавца справку о семейном положении из ЗАГСа.
А если сделка удостоверяется нотариально, то такие проверки будет в
обязательном порядке проводить нотариус, самостоятельно запрашивая сведения из
ЗАГС.
Как спасти свои метры
Все эти люди:
внезапно объявившиеся наследники, обманутый бывший супруг, ущемленные в праве
собственности дети — могут заявить свои права на квартиру и пытаться через суд
оспорить ее продажу.
Срок исковой давности во всех этих
случаях стандартно составляет три года с момента, когда человек узнал о
нарушенном праве. Окончательно расслабиться на предмет того, что сделка может
быть оспорена, можно только через десять лет с момента ее совершения — это
максимальный срок для подачи иска.
Так что такой скрытый собственник, объявившийся в
течение десяти лет со дня покупки квартиры новым владельцем, может обратиться в
суд, чтобы признать сделку недействительной, предупреждают юристы.
И тогда новому владельцу придется доказывать в
суде свою добросовестность.
Добросовестным покупателем (ст. 302 ГК РФ)
признается тот, кто не знал или не должен был знать о том, что совершает сделку
с лицом, которое не вправе было продавать имущество или в ходе сделки нарушены
интересы других лиц.
Если судом будет признано, что добросовестный
покупатель пострадал от обстоятельств, возникших по вине продавца, то последний
либо приобретает для покупателя равнозначную квартиру в доме аналогичного
класса в том же районе, либо предоставляет ему денежные средства для
самостоятельного приобретения квартиры.
Кроме того, государство создало специальный
механизм компенсаций для добросовестных приобретателей жилья. В федеральном
законе от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации
недвижимости» существует глава 10.1 «Компенсация добросовестному
приобретателю за утрату им жилого помещения».
В соответствии с положениями этой главы, новый
владелец жилья имеет право на получение компенсации от государства в случае,
когда суд все-таки присуждает квартиру объявившемуся скрытому собственнику, но
при этом одновременно признает покупателя квартиры добросовестным
приобретателем. Размер компенсации определяется судом, исходя из суммы,
составляющей реальный ущерб, либо, если соответствующее требование заявлено
добросовестным приобретателем, в размере кадастровой стоимости жилого помещения.
Доказываем добросовестность
Для того чтобы суд признал нового собственника жилья добросовестным покупателем, ему придется подтвердить, что он перед заключением сделки проверил всю историю квартиры и убедился в том, что продавец — единственный ее правообладатель и спустя время не появится кто-то с претензиями на это жилье.
В качестве доказательств в суде обычно достаточно бывает предъявить документы, которые входят в стандартный набор перед заключением сделки:
- выписку из ЕГРН;
- правоустанавливающие документы (например, договоры о приватизации);
- справку из ЗАГСа;
- справки от собственника из психоневрологического и наркологического диспансеров.
Их наличие, как правило, позволяет убедить суд в том, что покупатель перед совершением сделки изучил историю квартиры и удостоверился в том (насколько мог), что на это жилье впоследствии не будут претендовать другие люди.
Прививка от незваных наследников
В случае с наследством в суде понадобятся также дополнительные
документы.
Когда у продавца квартиры есть братья или сестры той же очереди в наследстве,
что и он, покупателю надо поинтересоваться, как именно он стал единственным
распорядителем имущества. Если другие наследники отказались, то должны быть
нотариально заверенные отказы.
Кроме того, при оформлении купли-продажи
наследственного имущества в тексте договора, по словам юриста, должно быть
зафиксировано, что продавец заверяет покупателя в том, что не знает о наличии
других наследников.
Также аргументом для суда станет и пункт в
договоре, в котором указана ответственность продавца в случае выяснения новых
обстоятельств или умышленного сокрытия информации о наследниках. Это может
быть, к примеру штраф.
Страховка от внезапных детей
В случае же с внезапным появлением детей, чьи
права на собственность были нарушены, новому собственнику на практике будет
очень сложно за давностью лет доказать тот факт, что он не знал об их наличии. Так
что в такой ситуации будет крайне сложно подтвердить свою добросовестность и
риск лишиться квартиры весьма велик.
Правда можно немного подстраховать себя от
возможных проблем, получив от продавца квартиры нотариальное заверение об
отсутствии людей, которые могут впоследствии заявить свои права на это жилье.
Кроме того, нотариус рекомендует производить расчет по сделке в безналичной форме и указывать в договоре истинную цену объекта, что может защитить средства покупателя при признании сделки недействительной.
Требовать супружеского согласия
В случае приобретения квартиры у супругов покупателю стоит настаивать на получении согласия другого супруга, даже если люди давно развелись, но на момент приобретения квартиры находились в браке.